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张泓铭:要适度抑制某些城市的房地产热

2016-03-02 11:25:31 上海社会科学院应用经济研究所 已读

       摘要

       219契税新政”出台后,上海、广州、深圳等一线城市住宅销售量价齐涨,个别城市几乎陷入疯狂。房地产市场形势要逆转了吗?对此,全国政协委员、住房和城乡建设部专家委成员张泓铭表示,只要在一定时间内用足政策杠杆、经济杠杆,房地产回温是可以做到的,在短期内对于缓解地方和全国经济、财政下行有一定的好处。局部性的房地产过热难解全局性房地产库存难题。必须承认,全国房地产总体上库存压力依然严重,现在重中之重,是要化解三四线城市房地产库存,但难度极大。

 

  2015年底的中央经济工作会议指出,2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中,用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。中央为什么高度重视房地产去库存?张泓铭用一系列的数字进行了解读。据他计算,建设已经开始、无法退出又未销售的房屋库存,包括现房及期房全国约为66.72亿平方米。如按2015年的销售速度,这些库存大约需要5.19年才能消化完毕。

 

  66.72亿平米的库存,已经投入资金约40万亿。扣除开发商自己投入的项目资本金之外,至少28万亿是向债权人融资的,其中又有14万亿是向金融系统融资的,约占2015年底全国货币供应量(M1)34.91%。“这些库存如果一两年内消化不力,部分中短期债务就无法偿还,如果三五年内消化不力,部分中长期债务就开始无法偿还。显然,这会导致金融的系统性风险。如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种不景气联动或共振,金融风险陡然提高。所以,把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。”

 

  如何化解房地产库存?张泓铭委员表示,中央经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价和取消购买限制等7项政策设想。这些政策设想,一部分在短期中即可产生效应,还有一部分将在中长期逐步释放效应。春节前后,国家管理部门迅速地出台了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施,以后还可能出台其他政策。这些政策,包括同各地的补充政策汇合起来,会迅速地在全国产生正面效应,相信大部分一二线城市的库存在一两年内有明显的下降,压力大大降低。

 

  “但是,全国房地产库存有两大难点需要密切关注。”张泓铭委员说,一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体,还有娱乐、旅游、物流等产业地产,前几年在住宅限购时连续多年加速建设,现在到了产出高峰却遇到经济下行,以至于普遍过剩,而且用途转变的难度大,估计库存有十几亿平方米。这一难点,容易为人们所忽视。二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化,盲目大干快上。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市,甚至人口净流出,购房需求增长有限,库存消化难度极大,全国库存也有十多亿平方米。这两个10多亿平方米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石,或许成为综合性经济风险的引爆点。

 

  为防范两个难点成为经济风险的引爆点,政府应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维,是指绝对不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策,是指在运用常规对策还不见效的时候,要运用非常规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策,是以经济杠杆为主要手段的,是符合市场经济规则的。非常规对策,就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员。行政动员的主要对象应为实力强大的国有企业,包括房地产、非房地产国有企业。运用政治优势鼓励这些企业收购陷于危局、并可能引爆金融风险的房地产或企业。当然,对被收购的库存或房地产企业的选择,应该是谨慎又谨慎,不到万不得已时不得随便出手。但是一旦发现有危及全局的时候,必须果断出手。为此,要有充足的思想准备和预案。

 

  与此同时,张泓铭提醒,要适度抑制某些城市已经发生的房地产热。“世界经济经验证明,没有一个大的泡沫最终是不破裂的。狼来了,狼来了,喊了多年始终未来。但是,等到来到的那天,任何人忏悔都是来不及的。”

   

    来源:中国青年网